HIS, HMP e R2V: entenda as modalidades e seus limites em São Paulo

O que são HIS, HMP e R2V?

• HIS (Habitação de Interesse Social): voltada a famílias de baixa renda — subdivida em HIS‑1 (até 3 salários‑mínimos ou 0,5 SM per capita) e HIS‑2 (até 6 SM / 1 SM per capita)
• HMP (Habitação de Mercado Popular): para renda entre 6 e 10 salários‑mínimos ou até 1,5 SM per capita
• R2V, ou EZEIS/EHIS/EHMP: empreendimentos em ZEIS (Zona Especial de Interesse Social) ou fora dela, com regras específicas de coeficiente de aproveitamento e destinação mínima de unidades.

Principais regras do Decreto nº 64.244/2025

Publicação em 28/05/2025, este decreto atualiza o anterior nº 63.130/2024 e introduz várias mudanças importantes

1. Registro de matrícula (averbação):

• Obrigatória para HIS, HMP e unidades destinadas à locação.

2. Certidão de enquadramento:

• Promotores e interessados devem emitir via entidades autorizadas pelo Banco Central; a prefeitura condiciona o “Habite‑se” à essa documentação.

3. Teto de preço de venda:

• HIS‑1: até R$ 266.000
• HIS‑2: até R$ 369.600
• HMP: até R$ 518.000

4. Aluguel limitado:

• Aluguéis não podem ultrapassar 30 % da renda familiar, e contratos devem comprovar enquadramento da renda.

5. Proibição do short‑stay/Airbnb:

• Locação de curta temporada é vetada, mesmo em zonas de São Paulo nobres como Itaim e Vila Olímpia.

6. Fiscalização e penalidades:

• Infrações sujeitam a multas, ação da Procuradoria e supervisão pelos cartórios de registro imobiliário.

Diferenças práticas entre os regimes

Impactos para investidores e incorporadores

• Margens mais estreitas: incorporadoras devem adequar preços e margens aos tetos impostos – acrescentando custos com certificação e averbação.
• Maior controle: fiscalizações ocorrem via prefeitura, cartórios e MP, com penalidades para infração.

Enquadramento no Minha Casa Minha Vida (MCMV)

O atual programa habitacional federal (baseado no antigo Minha Casa Minha Vida) atende famílias urbanas com renda de até R$ 12 mil mensais, divididas em faixas 1 a 4.

• Faixa 1 a 3 (até R$ 8.600) são compatíveis com as faixas HIS‑1 e HIS‑2.
• Faixa 4 (até R$ 12 mil) se aproxima do perfil HMP (até R$ 518 mil e 10 SM/1,5 pc).
  Assim, um imóvel projetado como HIS‑1 ou HIS‑2 pode ser financiado com subsídio do MCMV para famílias enquadradas nessas faixas.

O que mudou e por que isso é relevante

• Decreto nº 64.244/2025 aperfeiçoa o regramento, desenhando controles mais rígidos quanto à destinação e uso dos imóveis HIS/HMP, trazendo segurança jurídica e social.
• Evita o uso indevido por investidores que exploram short-stay ou alugam acima dos limites.
• Promove maior transparência, automatização e responsabilização de todos os envolvidos — do incorporador ao comprador final.

Conclusão

A nova regulamentação municipal representa um marco para reforçar a função social da habitação popular em São Paulo. Se você é investidor, incorporador ou comprador buscando imóveis nas categorias HIS, HMP ou R2V, é essencial:

• Acompanhar os tetos de venda e locação definidos por decreto;
• Garantir a regularidade jurídica com a devida averbação em matrícula;
• Respeitar as diretrizes de uso exclusivo para moradia, sem locações temporárias;
• Verificar a possibilidade de financiamento via Minha Casa Minha Vida para obter subsídios e melhores condições.

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