HIS, HMP e R2V: entenda as modalidades e seus limites em São Paulo

O que são HIS, HMP e R2V?

• HIS (Habitação de Interesse Social): voltada a famílias de baixa renda — subdivida em HIS‑1 (até 3 salários‑mínimos ou 0,5 SM per capita) e HIS‑2 (até 6 SM / 1 SM per capita)
• HMP (Habitação de Mercado Popular): para renda entre 6 e 10 salários‑mínimos ou até 1,5 SM per capita
• R2V, ou EZEIS/EHIS/EHMP: empreendimentos em ZEIS (Zona Especial de Interesse Social) ou fora dela, com regras específicas de coeficiente de aproveitamento e destinação mínima de unidades.

Principais regras do Decreto nº 64.244/2025

Publicação em 28/05/2025, este decreto atualiza o anterior nº 63.130/2024 e introduz várias mudanças importantes

1. Registro de matrícula (averbação):

• Obrigatória para HIS, HMP e unidades destinadas à locação.

2. Certidão de enquadramento:

• Promotores e interessados devem emitir via entidades autorizadas pelo Banco Central; a prefeitura condiciona o “Habite‑se” à essa documentação.

3. Teto de preço de venda:

• HIS‑1: até R$ 266.000
• HIS‑2: até R$ 369.600
• HMP: até R$ 518.000

4. Aluguel limitado:

• Aluguéis não podem ultrapassar 30 % da renda familiar, e contratos devem comprovar enquadramento da renda.

5. Proibição do short‑stay/Airbnb:

• Locação de curta temporada é vetada, mesmo em zonas de São Paulo nobres como Itaim e Vila Olímpia.

6. Fiscalização e penalidades:

• Infrações sujeitam a multas, ação da Procuradoria e supervisão pelos cartórios de registro imobiliário.

Diferenças práticas entre os regimes

Impactos para investidores e incorporadores

• Margens mais estreitas: incorporadoras devem adequar preços e margens aos tetos impostos – acrescentando custos com certificação e averbação.
• Maior controle: fiscalizações ocorrem via prefeitura, cartórios e MP, com penalidades para infração.

Enquadramento no Minha Casa Minha Vida (MCMV)

O atual programa habitacional federal (baseado no antigo Minha Casa Minha Vida) atende famílias urbanas com renda de até R$ 12 mil mensais, divididas em faixas 1 a 4.

• Faixa 1 a 3 (até R$ 8.600) são compatíveis com as faixas HIS‑1 e HIS‑2.
• Faixa 4 (até R$ 12 mil) se aproxima do perfil HMP (até R$ 518 mil e 10 SM/1,5 pc).
  Assim, um imóvel projetado como HIS‑1 ou HIS‑2 pode ser financiado com subsídio do MCMV para famílias enquadradas nessas faixas.

O que mudou e por que isso é relevante

• Decreto nº 64.244/2025 aperfeiçoa o regramento, desenhando controles mais rígidos quanto à destinação e uso dos imóveis HIS/HMP, trazendo segurança jurídica e social.
• Evita o uso indevido por investidores que exploram short-stay ou alugam acima dos limites.
• Promove maior transparência, automatização e responsabilização de todos os envolvidos — do incorporador ao comprador final.

Conclusão

A nova regulamentação municipal representa um marco para reforçar a função social da habitação popular em São Paulo. Se você é investidor, incorporador ou comprador buscando imóveis nas categorias HIS, HMP ou R2V, é essencial:

• Acompanhar os tetos de venda e locação definidos por decreto;
• Garantir a regularidade jurídica com a devida averbação em matrícula;
• Respeitar as diretrizes de uso exclusivo para moradia, sem locações temporárias;
• Verificar a possibilidade de financiamento via Minha Casa Minha Vida para obter subsídios e melhores condições.

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Renato Zimmermann

Renato Zimmermann possui uma carreira de mais de 30 anos no setor imobiliário. Sua jornada como corretor de imóveis começou em 1980 (CRECI 35494F) e desde então foi conquistando espaço e confiança do setor. Hoje, é uma figura de destaque no mercado imobiliário de São Paulo. Reconhecido como um grande conhecedor do mercado, Renato tem como um dos principais prazeres de vida o compartilhamento da sua visão sobre as tendências e oportunidades do setor. Sua sólida experiência no mercado imobiliário permite-o a ter as bases necessárias para inovar com responsabilidade e visão estratégica.

Fundador e CEO da Zimmermann Imóveis, é seu profundo conhecimento e eterno aprendizado que o capacita a acompanhar e gerenciar diretamente todas as estratégias de negócios da imobiliária que é uma das referências em vendas em São Paulo.

Além disso, outro ponto em que é reconhecido é de sua ética, considerada inabalável. Não é raro ouvir sobre a firmeza da sua conduta. Não por acaso, ao longo de todos esses anos, mesmo como investidor, nunca tenha ocorrido conflito de interesses com corretores parceiros do mercado. Essa integridade, juntamente com conhecimento e visão estratégica, preserva e mantém seu nome como uma das grandes referências do mercado imobiliário paulistano. Sua vasta experiência abrange não apenas a avaliação e negociações, mas também aspectos jurídicos do direito imobiliário. Com um enfoque nas regiões da zona Oeste e sul da cidade de São Paulo, Renato Zimmermann é reconhecido tanto por sua competência em vendas, quanto por seu comprometimento com a satisfação e sucesso de seus clientes e parceiros.